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Rentcharge - Wikipedia
英国では 1290 年の 「クイア・エンプトレス」の法令 (Statute of Quia Emptores) で 単純土地所有権 (fee simple estate) の売却が可能となった。 この時以来、それ以前の地代のようなレントチャージ (rentcharge) をフリーホールドの 土地に課すことが可能となった。 レントチャージは 2037 年 8 月 22 日に消滅することになっているし、それまでに清算することも可能である。
イングランドの土地の法律では、レントチャージ (rentcharge) は フリーホールド (freehold) の土地所有者 (terre-tenant, テーレ・テーナン) が レントチャージの所有者 (rentcharger、レントチャージ以外の土地の所有権を所有していない) に 支払う、年に一度の支払いである。
レントチャージはイングランドの北西ではしばしば、チーフ・レント (chief rent, 主賃貸料) と呼ばれ、 国の多くの場所ではグラウンド・レント (地代) の用語が使用されて、 「レントチャージ」 (rentcharge) あるいは「リースホールド (leasehold、賃貸保有権)」 で支払われる賃借料 のいずれかを言及している。 これが混乱するのは、本当のグラウンド・レントはフリーホールドの土地ではなく、 むしろリースホールド (賃貸保有権) で保有する土地に関して支払われるからである。 その結果、コンベェイアンサー (conveyancer, 不動産譲渡専門の弁護士) やそれ以外のアドバイザー (例えば無料の「レントチャージ部門」 (free Rentcharges Unit、[訳注：英国政府の組織])) が 要求する最初の疑問は公衆が「土地登記所」 (Land Registry) から安価に手に入れることが できる情報で、問題の土地がフリーホールド地所か、リースホールド地所かである。
レントチャージは法的な手段で、 これをフリーホールドの資産に 1 年毎に継続的に課すことが許可されている。 関係者の知識で作られた譲渡証書は土地に対して、これを引き起こす法的効果があり、 1290 年の「クイア・エンプトレス」の法令 (Statute of Quia Emptores) 以来合法である。 そのような金額は元々永久に地方荘園領主に支払っていたものであるが、 このような領主のもっと普通なシステムはコピーホールドであった。
レントチャージ (rentcharge) は地主に定期的な収入を与え、 彼らは、元々の建設者、場合によっては第 3 者の開発にすぐにも土地を手放した。 支払いは典型的には年間 £2 と £5 の間で、これは過去の価格のインフレの理由からもはや重大な負担ではない。 時には土地は多大な額を支払わずに手放され、レントチャージ (rentcharge) が唯一の支払いであった。 一旦適用されると、レントチャージは土地が後に分割され、区画に売却されても、すべての土地を 結び付け続けた。 このような場合に 1 人の土地所有者 (terre-tenant, テーレ・テーナン) に全てのレント (rent) の支払いの責任を負わせることができた。 この人は次にレントチャージ (rentcharge) の分担部分を他の土地所有者 (terre-tenant, テーレ・テーナン) から集めた。
1977 年の「レントチャージ法」 (Rentcharge Act 1977) の第 2 項 (section 2) は 「エステート・レントチャージ」 ('estate rentcharges') (共用 / 自身の資産 の恩恵の目的) 以外の大半の新しいレントチャージの創設を禁止した。
1977 年の「レントチャージ法」 (Rentcharges Act 1977) の他の部分が 封建制の特質であるレントチャージを廃止して、 フリーホールド地所に関わり、地所の所有者に、 資金的にどれも抹消する手段 (清算方法) を提供することになった。 フリーホールド地所の所有者は バーケンヘッド (Bikenhead) の 住宅・コミュニティ・地方自治省 (Ministry of Housing, Communities and Local Government) のレントチャージ部門 (Rentcharges Unit) の無料な援助を受けたり、受けなかったりしている。
このようなレントチャージ (rentcharge) に支配される土地を所有するフリーホールド地所の所有者 が清算すべき (終了すべき) ものは、2023 年現在、 資産の権原証書 (title) に設定された年間レントチャージの (4.6% の 還元利回り (capitalization rate) を基礎にすれば) およそ 10 倍から 11 倍に 算定され (work out to)、法律 (Act) の公式から具体的に決まる。 この法律にはオプションの手続きがあり、 2016 年の 「レントチャージ規制 (清算価格) (イングランド)」 (Rentcharges (Redemption Price) (England) Regulations 2016) に よって可能になり、ここで政府の「レントチャージ部門」 (Rentcharges Unit) が手数料なしで支援している。 確実に効果的にするために、レントチャージは問題となるフリーホールドの「権原証書の登録」 (Register of Title) にもはや登場してはならない。
この単純な解答にはまれな例外がある。非常に少ない農業用のフリーホールド地所 (freehold) は登録されていない土地のまゝで、 登録しようとする者は、自発的な初期登録 (voluntary first registration) を考えてもよい。
多くのレントチャージの所有者 (rentchargers) は フリーホールダーと私的な解決をすることができる。 (後者が技術的に土地所有者レントチャージの支払者で、 レントチャージの 清算/期限切れ/終了 までに責務を少々負っている場合。) 法律 (Act) には公式があり、これにより、 「コミュニティ・地方自治省」 (DCLG, Department for Communities and Local Government) が清算額 (redemption figure) を 計算でき、これをフリーホールドの所有者がレントチャージの清算のために支払う必要がある。
2016 年の「レントチャージ法規 (清算価格) (イングランド)」 (Rentcharge (Redemption Price) (England) Regulation 2016) により、
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| P= | 清算価格 |
| R= | レントチャージの年額 (あるいは、場合によっては、 1927 年の 「地主とテナント法」 (Landlord and Tenant Act 1927) が適用される賃借料) |
| Y= | 満期金利 (maturity rate)、 10 進分数で表示したもの、「30.5 年以上」ではなく 「30 年以上」 の国内ローン資金金利 (National Loans Fund interest rate)、 英国負債管理オフィス (UK Debt Management Office) で出版されたもの |
| N= | レントチャージ (あるいは、場合によっては 1927 年の 「地主とテナント法」 (Landlord and Tenant Act 1927) が適用される賃借料) が 清算されなければ支払いを必要とする期間、 年で表示 (1 年に満たない部分は丸める)。 ロングストップ (longstop、これが起きる最長の時点) は 2037 年 8 月 22 日であり、従って最長期間は、 その年から現在のギャップ (gap) を引いたものを年で表現したもの (1 年に満たない場合は丸める)。 |
レントチャージは 2037 年 8 月 22 日に消滅する。 従って、2023 年の中頃ではこの生存期間は 14 年で、もしも上の公式に代入して、 2023 年中頃に適用可能な金利 (rate) である 4.6% の利回り (yield) を使用すれば、清算するには レントチャージのおよそ 10.26 年分である。
取引が完了すれば、DCLG は国務大臣 (Secretary of State) のために土地所有者 (terre-tenant, テーレ・テーナン) に清算証明書を交付する。 エステート・レントチャージ (estate rentcharges) 以外のどのような既存のレントチャージも 2037 年 8 月 22 日に 消滅する。
1977 年の法律 (Act) は開発業者が適切な エステート・レントチャージ (estate rentcharges) を課す販売を許可することを維持・継続した。 このようなエステート・レントチャージは
これらは従って、なお付随する共用整備と共同インフラのようなものを、良好な状態にするための、 支払い/要求 のための手段である。 英国内で、潜在的な乱用 ("fleecehold" と呼ばれる) を取り囲む規則は住宅部門の開発に 足並みをそろえていないが、政府は可能性のある改革の助言を求めている。
リースホールドの土地 (例えば、アパート (flat)) に関しては、 賃貸料 (rent) は封建制スタイルのレントチャージに同等で、 サービス・チャージはエステート・レントチャージに同等である。