フリーホールド (法律) (Freehold (law))

以下、フリーホールド (freehold) を不動産の自由保有権、リースホールド (leasehold) を賃貸保有権と訳しています。フリーホールドとそれに関連して登場する言葉が一般に理解しにくいので、英英辞典の項目から引用しておきます。

コモン・ロー (common law) の管轄区 (jurisdiction)、例えば、イングランドとウェールズ、オーストラリア、及びアイルランドでは、 フリーホールド (freehold、自由保有権) は不動産 (real property)、あるいは土地^[a]、及びこのような土地に付随したすべての動かせない構造の普通の所有権 (common mode of ownership) である。これはリースホールド (leasehold) と対比され、リースホールド (leasehold) ではリース期間が満了するか、合法的に終了した後で資産が土地の所有者に戻る。不動産権がフリーホールド (freehold) であるためには、 2 つの性質が必要である: 動かないこと (資産は土地、あるいは土地から生じる、あるいはこれに付随する何らかの利権 (interest) でなければならない) 及びこの所有権が永久 (forever ("of an indeterminate duration")) であることである。もしも所有権の期間が固定・決定されていれば、これはフリーホールド (freehold) ではない。フリーホールドは単純土地所有権 (fee simple)、限定相続土地所有権 (fee tail)、あるいは「終身の期限」 (term of life) である。

無指定の場合 (default position subset) に永久フリーホールド (perpetual freehold) がある。これは「受領者に与えられる終身不動産権 (estate) で、順次、受領者の後継者に終身与えられるもの」である。

イングランドとウェールズでは「1925 年の資産法」 (Law of Property Act 1925) の以前は、無指定であればフリーホールド (の資産) は、所有者の「相続人と譲受人」 (それぞれ相続、購入/贈り物による継承者) に譲渡可能であった。これらの言葉 (three words) はしばしば権利移譲書に含まれた。単純土地所有権 (fee simple estate)。限定相続土地所有権 (fee tail estate) が記述することは、 (相続などによる) 譲渡が不動産 (estate) が与えられた最初の人の直系の子孫 (lineal descendant (heirs of the body or heirs of the blood)) に制限されることである。「終身不動産」 (estate for life) のように、相続されないフリーホールド不動産 (freehold estate) もあった。法律 (Act) によりコピーホールド (copyhold) をフリーホールド (freehold) にすることが奨励された。

訳注

以下のエステート・レントチャージ (estate rentcharge) を共用管理費と考えています。エステート・レントチャージは分譲マンションの場合には管理費に相当するものです。この場合のエステートは分譲団地 (戸建ての集合体、一般には集合住宅ではない) を意味するものと思われ、エステート・レントチャージは
1. 街灯の維持・保守
2. 私道の維持
3. (共用の) 庭園の保守
4. 私的下水システムの修理
などの経費をまかなうためのもので、徴収するのは開発業者などです。
positive covenant の適切な訳語が見つからないのでカナ表記します。 positive covenant - Wikipediaによると :
ポジティブ・コブナント (positive covenant, 正式契約) とは土地に関するある種の合意で、コブナント (covenant、契約) により、条項を満たすために義務を負う人の正式出費が必要となる。 (A positive covenant is a kind of agreement relating to land, where the covenant requires positive expenditure by the person bound, in order to fulfil its terms. )

すべての不動産 (estate) で、支払いを必要とすることがあり得るのは影響力のある事前の所有者 (prior owner) -- あるいは土地管理人 (land management person) あるいは土地管理組織 (body) -- に対する共用管理費（エステート・レントチャージ、multi-property (communal) benefit (estate rentcharge)) である。最も実行可能な形式 (viable form) は中立 (neutral) あるいは事前に同意した組織 (pre-agreed source) が共用管理費 (communal benefit) -- エステート・レントチャージ (estate rentcharge) -- の支払いを集める形式である。どちらの形式 (type) も土地に対するレントチャージ (rentcharge) の譲渡証書 (deed) を登録 (register) することによって通常保護される。これらは、補償を基礎にした法定の手続き (statutory procedure) で抹消 (extinguish) されて、双方の関係者 (both parties) の管理負担を取り除く。

エステート・レントチャージ (estate rentcharge) は潜在的に「フリースホールド」 ("fleecehold") と呼ばれる悪用 (abuse) にさらされている。

エステート・レントチャージ (estate rentcharge) 以外の任意の既存のレントチャージ (rentcharge) は 2037 年 8 月 22 日に廃止される。

税金で資金繰りしていなければ、保守を必要とする共同体のインフラ (communal infrastructure) から、所有者が恩恵を被ること、あるいは恩恵を被ることを保証されたければ、 (河口壁に関する) ハルソール対ブリッツェル裁判 (Halsall v Brizell) と (共同体の庭園に関する) 再エレンバラ公園裁判 (Re Ellenborough Park) が確かにしたことは、これらの状況では、ポジティブ・コブナント (positive covenants) がフリーホールドの土地 (freehold land) と併存すること (run with) であった。この意味することは、とても類似している場合には支払いの積極的義務は存在し得ることであるが、それ以外にフリーホールドに関しては一般に何もない。

フリーホールド (freeholds) (もしもリースホールド (leasehold) の支配下ではむしろリースホールド (leasehold)) は「2002 年の土地登録法」 (Land Registration Act) の以前には、居座ることで簡単に獲得できた。

この法案の通過以来、そのような権利は、正式な論争がなければ 12 年後に、相互の境界議論で隣接する区画の境界 (line) を正確に固定することによって決定づけた。これは、そうでなければ以前の法的所有者に文書で警告することが要求され、この文書が書留 (recorded delivery) で受理される、あるいは、そうされたと見なされる必要があり、異議をとなえることに公平な機会が与えられたからである。これは未登録の土地にもっと簡単に適用することもでき、イングランドの農業用でないフリーホールド (freehold) の少々の区画の状態 (未登録) である。

法的所有者が 1 人以上であれば、土地が信託されている (on trust) ことと見なされる。この原則 (doctrine) は関係者を結び付けるようにデザインされ、、衡平法 (law of equity) の視点から互いに公平に行動させている。他の条項 (provision) -- 例えば信託証書 (trust deed) の言及、あるいは背景事実 -- がない場合には、受益者 (beneficiaries) は受託者 (登録されている権限証書 (title) に記名されている人々) 自身と見なされる。もしも一人の受託者 (trustee) が亡くなれば、法令の受託者 (statutory trustee) がその場所を占める、あるいは検認された遺言書 (probated Will) により任命された者になる。同様に、会社が解散すれば、受託者として行動し、法的受託者として登録される権利は清算人 (liquidator) に与えられる。

土地を借りる、あるいは購入することに興味を持つ第三者に関しては、助けとなる一般原則 (general doctrine) は「善意の買い手」 (bona fide purchaser, 善意有償取得者) であり、実際の告知も、あるいは推定告知の原則 ( constructive notice doctrine) もない者である。これは、しかしながら、すべての良識的な鑑定士 (surveyor)、不動産譲渡専門の弁護士 (conveyancer) と物理的チェックがうまく実施されることに依存し、「買主に用心させよ」 ( caveat emptor, ラテン語 buyer beware) の反対原則 (countering doctrine) に定式化される。土地を実際に所有すること (patent actual possession) の受益者は「2002 年の土地登記法」 (Land Registration Act 2002) の下に、購買者 (purchaser)、あるいはもっと普通に、「担保等をとる融資者」(mortgage or other secured lender) に対して、なお権利を享受できる。

受託者 (trustee) に義務を負わせているのは、厳密な規則と衡平法格言 (maxims of equity) を除き、トラスト (trust) の条項 (terms) であり、すべての成人の受益者により正式になされる任意の決定である。

「1996 年の土地のトラストと受託者の任命の法律」(Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, TLALA) が解決した不公平に含まれた事実には、「1925 年の調停土地法」 (Settled Land Act) の保護の下でなければ、トラスト (trust) の設立が困難であったことがあった。それ以前の法律 (Act) には一連の問題があった。とりわけ資産の共同所有者は金銭上の利害があるが、土地にはないと見なされていた。パートナーが資産を売る時期で不同意になった時 -- 通常は分かれる時 -- に問題が発生した。これにより起きる事実は、配偶者と子供が習慣になっている家から不公平に追い出されることであった。

TLAFA のカギになる造作の 1 つはトラスト (trust) を整理する時に、法令の考察を考慮に入れて、家族の家の売却を命令することであった。

[a]: グレート・ブリテン (英国) のすべての土地は、もしも全ての他の所有権が証明されなければ、国王に属している。実際には、多くの法律があって、ある種の形式の土地、例えば、インフラ、主河川の河川床を他の機関に与えている。同様に、ボウナ・バカンティア (bona vacantia) (所有者のない資産で国王のものと見なされ、他の国々によっては「所有されていない」と称される土地) は直ちに国王の資産として扱われない。 (実際には、これは長い間、慣習上大蔵大臣のものであった。) 企業の救済者、債権者、無遺言死亡、あるいは遺言書による後継者が現れるまでに十分な時間と告知が与えられ、そのあとで始めてボウナ・バカンティア部門 (Bona Vacantia Division) を通じて、国庫帰属により政府の臨時収入として、売却あるいは賃貸することができる。フリーホールドは土地自身ではなく、むしろ土地の不動産権 (estate) の所有権である。この区別は中世にさかのぼり、今では、比較的にほとんど違いがなく、法機関はしばしば、土地の所有権と不動産権の所有権の間の区別をわざわざしない。私権剥奪も土地の権益の没収に関して廃止された：大半は「1870 年の没収法」 (Forfeiture Act 1870) によっており、残りの部分は限定犯罪に関しては、「1967 年の犯罪法の法律」 (Criminal Law Act) によっている。

この原則も記録裁判所 (Court of record) によって引用され、承認されていることは：もしも賠償が市場価格で、不合理でなく、手続き的に公平であれば、政府がイングランド、ウェールズ、スコットランドで強制買収する権利があることである。