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Fee simple - Wikipedia
単純不動産権 (Fee simple)

イングランドの法律で、単純不動産権 (fee simple) あるいは絶対単純不動産権 (fee simple absolute) は 土地の不動産権 (estate in land)、 フリーホールドの所有権の一形式 (a form of freehold ownership) である。 不動産権 (fee) は土地における、授与され, 相続可能な, 現在所有権のある利権 (vested, inheritable, present possessory interest) である。 単純不動産権は コモン・ロー (common law) の下で、 時間の制限なしに (すなわち永久に) 保有される不動産 (real property) であり、 一方所有権のもっとも可能性の高い形式は 「絶対単純不動産権」 ("fee simple absolute") である。 これには土地使用の制限がない。 この制限とは、土地のある種の使用を許可しない限定資格 (qualifier)、 または条件 あるいは授与利権 (vested interest) の終了があることである。

単純不動産の所有者の権利は政府の 課税権限, 強制土地収用 (compulsory purchase), 警察力 によって制限され、 譲渡証書 (deed) のある種の制限, あるいは条件により制限されることもある。 この条件には例えば、土地の公園使用が要求され、条件にそぐわなくなれば、譲与者に利権を返還しなければならない; これは条件付き単純不動産権 (fee simple conditional) である。

  1. 歴史
  2. コモン・ロー (common law)
  3. 持続期間 (Duration)
  4. 単純不動産権 (fee simple) の創設と特質
  5. 生涯不動産権 (life estate)
  6. 単純不動産権 (fee simple) の形式
  7. 賃貸料 (Rent)
  8. 語源
歴史

不動産権 (fee、フィー) は 封土 (fief、フィーフ) に由来し、封建制の土地保有を意味する。 封建制の土地の保有権 (feudal land tenure) は幾つかの変種が存在し、 この大半はテナント (tenants, 賃借人) が領主 (overlord) に何らかの奉仕を提供する必要があり、 例えば騎士の奉仕 (軍事奉仕) があった。 テナント (tenant) の領主が国王で、テナントがグランド・サージェンティ (grand serjeanty, [訳注:騎士以外のテナント]) であれば、 これには多くの異なる奉仕を提供することが要求され、 例えば、戦時に馬を提供したり、 国王の儀礼的執事 (ceremonial butler) として行動することがある。 これらの 封土 (fief、フィーフ) は地主 (landlord) とテナント (tenant) の間に複雑な関係を引き起こし、 両者の義務が関連した。 例えば、テナント (tenant) の忠誠 (fealty) と忠誠の誓い (homage) を受け取る代わりに、領主 (overlord) はテナント (tenant) を守る義務があった。 封建制の土地の保有権 (feudal land tenure) が廃止された時に、 全ての 封土 (fief) は単純不動産になり、 テナントとしての土地保有 (tenancy) に条件が付かなくなった。

コモン・ロー (common law)

イングランドの コモン・ロー (common law) では、国王がイングランドの全ての土地の 根源の権利 (radical title)、あるいはアロウディアム (allodium) を持っている。 この意味することは、国王は過去の封建時代にすべての土地の究極的な所有者であった。 根源の権利 (Allodial title) は民法の構造 (divil law structure) の下で、政府に留保されている。

しかしながら、国王は抽象実体 (abstract entity) で所有権を与えることができる。これは土地の所有権 (estate in land) と呼ばれ、 これは表示する土地ではなく、むしろ所有されるものである。 単純不動産権 (fee simple estate) は "estate in fee simple" あるいは "fee-simple title" とも呼ばれ、 イングランドとウェールズでは時々単にフリーホールド ("freehold") と呼ばれる。 封建制度 (feudalism) がイングランドに導入されたノルマン時代の始めから、 封土 (fief) のテナント (tenant) あるいは所有者は領主が所有する土地 を譲渡する (売る) ことができなかった。 しかしながら、テナント (tenant) は土地の一部分を分離して、自分の部分テナント (subtenant) に従属封土 (subordinate fief) を譲渡できた。 これはサブ・エンフィーフィング (sub-enfeoffing) あるいはサブインフューデーション (subinfeudation, [訳注:封土の再分割]) と呼ばれたプロセスであった。 1290 年のクイア・エンプトレス (Quia Emptores) の法令がサブインフューデーション (subinfeudation) を廃止し、 その代わりに単純不動産権 (fee simple estates) の売却を可能にした。

ウィリアム・ブラックストーン (William Blackstone) は 人が持つ土地の不動産権として単純不動産権 (fee simple) を定義し、 土地が彼と彼の後継者に絶対的に与えられ、所有権に何等の制限もないこととした。 単純不動産権 (fee simple) で保有された土地は所有者が望む人誰にでも譲渡できる; これは抵当として、あるいは保障として使用できる (mortgaged or put up as security)。 単純不動産権 (fee simple) の不動産 (real property) の所有者は生存中に資産の利益の特権があり、 典型的には死後に資産の利益を誰が所有するかの発言権がある。

歴史的には不動産権 (estate) は時間に制限があり得る。 一般的な時間制限には生涯不動産権 (life estate) が含まれ、これは土地の所有権で、 受領者 (grantee) (あるいは他の人) の死により終了する者であり、 よしんば土地が第三者、何年かの期間、定期不動産 (estate for years) のように 一定期間のリースで譲渡されていてものことである。 不動産権 (fee) は相続方法を通じても制限があり得、例えば相続人限定 (entailment) によるもので、これにより限嗣(げんし)不動産権 (fee tail) となる。 これは伝統的には

「N と彼の血縁の男性相続者へ」("to N. and the male heirs of his body")

のような譲渡の言葉で作られ、これは資産を相続できる人を制限する。 もしも相続人が見つからなければ、資産は元々の譲与者 (grantor) の相続人に戻される。 大半の コモン・ロー (common law) の国は法令により相続人限定を廃止している。

持続期間 (Duration)

単純不動産権 (estate in fee simple) は合法的に譲渡できる土地の最大所有権である; これは土地で利用可能な最大可能な、権限、権力、特権、免責である。 単純不動産権 (fee simple estate) の 3 つの特質 (hallmark) は 譲渡可能 (alienable)、 遺贈可能 (devisable)、 そして子孫に伝えられること (descendible) である。

単純不動産権 (fee simple) の創設と特質

権利移譲書 (conveyance) により 単純不動産権 (fee simple) を創設するための一般相続 の言葉を必要とする規則は米国で法令により廃止された。 コモン・ロー (common law) で不動産権 (estate) を単純不動産 (fee simple) で譲渡するためには、 譲渡証書あるいは遺言書は 「B とその相続人へ」 ("to B and his heirs") を記述しなければならない。 これらの言葉がないものは限定された不動産権 (estate) が譲渡された。

現代の譲渡証書 (deed) は通常、標準化された形式に従う。 遺言書が生涯不動産権 (life estate) のような限定された不動産権 (estate) を譲渡する意図を示さない限り、 遺言者が資産を単純不動産権 (fee simple) で譲渡する意図があると仮定されている。

生涯不動産権 (life estate)

多くの司法管轄区 (jurisdictions) は生涯不動産権 (life estate) を創設する可能性を保持している、もっともこれはまれである。 米国で生涯不動産権 (life estate) が最も普通に使用されるのは、 資産の使用を誰かに、この人の存命中に遺言書で与えること、 あるいは、譲渡者が売却後に譲渡者の存命中に資産を使用し続ける権利を留保するためである。 生涯不動産権 (life estate) の所有者の死後の所有権は残余不動産権 (remainder estate) と呼ばれる。 イングランドとウェールズでは単純不動産権 (fee simple) は残存する唯一のフリーホールド estate である。 生涯不動産権 (life estate) は エクイティ (equity, 衡平法) で創設されるのみで、資産の権利ではない。

単純不動産権 (fee simple) の形式

単純不動産権 (fee simple estate) の前の譲与者が被譲与者に何の条件も 付けなければ、権利 (title) は絶対単純不動産権 (fee simple absolute) と呼ばれる。 絶対単純不動産権 (fee simple absolute) は法により許可される最高の不動産権であり、 所有者に現在と将来に完全な所有権と義務を与える。 不動産の他の単純不動産権 (fee simple estate) には解除条件付き単純不動産権 (fee simple defeasible estate) (あるいは決定可能単純不動産権 (fee simple determinable estate)) が含まれる。 解除条件付き不動産権 (defeasible estate) が作られるのは、 譲渡者が (譲渡証書で) 単純不動産権 (fee simple estate) に条件を付ける時である。 特別なイベントが起きると、不動産権はなくなるか、取り消しを被る。 解除条件付き不動産権 (defefeasible estate) の 2 つの形式がある: 決定可能単純不動産権 (fee simple determinable) と その後の条件にさらされる単純不動産 (fee simple subject to a condition subsequent)。 もしも授与者が 「土地が公園として使用される限り A へ授与」 ("to A. as long as the land is used for a park") のように期間の言葉を使用すれば、 明記されたイベントが起きれば (この場合には、 土地が公園以外に使用されれば、不動産権は自動的に終了し、授与者あるいは 授与者の不動産権に復帰する; これは決定可能単純不動産権 (fee simple determinable) と呼ばれる。 もしも授与者が "しかし、もしもアルコールが提供されれば" のような言葉を使用すれば、 授与者、あるいはその相続人は条件が起きれば管理 (right of entry) の権利があるが、不動産権は自動的に戻されることがない; これはその後の条件にさらされる単純不動産 (fee simple subject to a condition subsequent) である。 米国の大半の司法管轄区 (jurisdictions) では、これらの考え (concept) は法令により修正されている。 決定可能単純不動産権 (fee simple determinable) は初期米国の コモン・ロー (common law) では 法廷で一般に好まれた。 最近この傾向が逆転し、米国の大半の法廷では単純不動産権 (fee simple) は、 伝達する文書の言葉が不明なままの事態で継続する条件にさらされている。

賃貸料 (Rent)
訳注
標題は「賃貸料」(Rent) とありますが、分譲マンションの場合は共益費のことです。 分譲住宅の場合は私的な街灯、下水などの維持費が含まれます。

賃貸料や、類似した負担 (obligation) は単純不動産権 (fee simple) の資産所有者からは請求されないとの 主張は部分的にしか正しくない。 例えば、レントチャージ (rentcharge) が存在し、フリーホールダー (freeholder) に家賃に随分と似た一定の 金額の支払い要求がある。 イングランドとウェールズはエステート課金 (estate charge) を課している。 米国では、単純不動産権 (fee simple) の所有者には通常、固定資産税 (property tax) が 課せられ、これによる税収は地方自治体の一般資金に向けられる。 特別目的税 (special purpose taxes) と呼ばれる他の地方税の査定 (assessment) が 固定資産税に加えて査定され、インフラ改良 (infrastructure improvement) のような特別目的のために使用される。 分譲マンション (condominium) として所有されている不動産 (real estate) は 通常、 単純不動産権 (fee simple) で同じように所有されているが 典型的には分譲マンション (condominium) で宣言されている規則や、 分譲マンション協会 (condominium association) で作られる規則にさらされ、 例えば資産の共用部分を維持するために要求される毎月の手数料の支払いが必要である。 しかしながら、これらは土地と同調する協定 (covenants running with the land, 不動産の所有者を結び付ける契約) として一般的に合法的に処理され、 単純不動産権 (fee simple) で所有する不動産の家賃としてではなく、 金銭支払いの積極的義務 (affirmative duty) を課している。

語源

fee -- 土地使用の法律の権利; すなわち fief ( 封土)。 simple -- 制限されない意味:

  1. 相続人 (heir) の相続 (inheritance) に制限がないこと
  2. 所有権の移動に関して、制限がないこと。

英単語の fee は究極的には インド・ヨーロッパ語族 (Indo-European) の語幹 (root) の *peku にさかのぼり、 これは移動可能な富、すなわち、牛 (cattle) を言及する。 ラテン語のペクーニア (pecunia) -- 金銭 -- もこの語幹 (root) に由来し、英語のペキューニアリー (pecuniary, 金銭の) になっている。 語源は現代ドイツ語のヴィー (Vieh) -- 牛 (cattle)、獣 (beast) -- に登場する。