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Fee simple - Wikipedia
フリーホールドの冒頭も参照。
estate は「不動産権」、「土地所有権」の意味がありますが、estate in land は「土地所有権」の意味になります。 本文中の estate は estate in land の意味で使用しているので、すべて「土地所有権」に翻訳します
イングランドの法律で、単純土地所有権 (fee simple) あるいは絶対単純土地所有権 (fee simple absolute) とは 土地の所有権 (estate in land) で、 フリーホールドの所有権の一形式 (a form of freehold ownership) である。 土地所有権 (fee, 封土) は授与され, 相続可能な, 現在所有権 (vested, inheritable, present possessory interest) である。 単純土地所有権は コモン・ロー (common law) の下で、 時間の制限なしに (すなわち永久に) 保有される不動産 (real property) であり、 一方所有権のもっとも可能性の高い形式は 「絶対単純土地所有権」 ("fee simple absolute") である。 これには土地使用の制限がない。 この制限とは、土地のある種の使用を許可しない限定資格 (qualifier) または条件、 あるいは授与利権 (vested interest) の終了があることがある。
単純不動産の所有者の権利は政府の 課税権限, 強制土地収用 (compulsory purchase), 警察力 によって制限され、 譲渡証書 (deed) のある種の負担, あるいは条件により制限されることもある。 この条件には例えば、土地の公園使用が要求され、条件にそぐわなくなれば、譲渡者に利権を返還しなければならない； これは条件付き単純土地所有権 (fee simple conditional) である。
単語の "fee" (土地所有権, フィー) は 用語の fief ( 封土, フィーフ) に関連し、封建土地所有 (feudal landholding) を意味する。 封建土地所有権 (feudal land tenures) は幾つかの種類が存在し、 この大半はテナント (tenants, 賃借人) が領主 (overlord) に何らかの奉仕を提供する必要があり、 例えば「騎士の奉仕」 (軍事奉仕) があった。 テナント (tenant, 賃借人) の領主が国王で、テナントがグランド・サージェンティ (grand serjeanty, [訳注：serjeanty = 騎士より下の身分のテナント]) であれば、 これには多くの異なる奉仕を提供することが要求され、 例えば、戦時に馬を提供したり、 国王の儀礼的執事 (ceremonial butler) として行動することがあった。 これらの 封土 (fief、フィーフ) は領主 (landlord) とテナント (tenant) の間に複雑な関係を引き起こし、 両者の義務が関連した。 例えば、テナント (tenant) の忠誠 (fealty) と忠誠の誓い (homage) を受け取る代わりに、領主 (overlord) はテナント (tenant) を守る義務があった。 封建土地保有権 (feudal land tenure) が廃止された時に、 全ての 封土 (fief) は 「単純」 ("simple") になり、 土地保有 (tenancy) に条件が付かなくなった。
イングランドの コモン・ロー (common law) では、国王がイングランドの全ての土地の 根源の権利 (radical title)、あるいはアロウディアム (allodium, 絶対所有の土地) を所有した。 この意味することは、国王は過去の封建時代にすべての土地の究極的な所有者であった。 民法の構造 (divil law structure) の下で、根源の権利 (Allodial title) は政府に留保されている。
しかしながら、国王は抽象実体 (abstract entity) の所有権 (ownership) を与えることができる。これは土地所有権 (estate in land) と呼ばれ、 これは表示物である土地ではなく、むしろ所有物 (what is owned) である。 単純土地所有権 (fee simple estate) は "estate in fee simple" あるいは "fee-simple title" とも呼ばれ、 イングランドとウェールズでは時々単にフリーホールド ("freehold") と呼ばれる。 封建制度 (feudalism) がイングランドに導入されたノルマン時代の始めから、 封土 (fief) のテナント (tenant) あるいは所有者は領主が所有する土地 を譲渡する (売る) (alienate (sell)) ことができなかった。 しかしながら、テナント (tenant) は土地の一区画を分離して、二次封土 (subordinate fief) として自分の二次テナント (sub-tenant) に譲渡でき、 これはサブ・エンフィーフィング (sub-enfeoffing, 二次譲渡) あるいはサブインフュデーション (subinfeudation, 封土の二次譲渡) と呼ばれた。 1290 年の「クイア・エンプトレス」 (Quia Emptores, [訳注: "because the buyers" (購入者のゆえに)]) の法令によりサブインフュデーション (subinfeudation、封土の二次譲渡) が廃止され、 その代わりに単純土地所有権 (fee simple estates) の売却が可能になった。
ウィリアム・ブラックストーン (William Blackstone) は、 土地が人とその後継者に絶対的に与えられ、 所有権が終了することも、制限もない時に、彼が所有する土地所有権 (estate in land) を fee simple (単純土地所有権) と定義した。 単純土地所有権 (fee simple) で保有された土地は所有者が望む人誰にでも譲渡できる； これは抵当とすることや、担保として提出できる。 単純土地所有権 (fee simple) の不動産 (real property) の所有者は生存中に資産の利権の特権があり、 典型的には死後に不動産の利権を所有することになる人を決定する発言力がある。
歴史的には土地の所有権 (estate) は時間制限があり得る。 普通の時間制限に含まれるものに: 生涯土地所有権 (life estate) がある。これは 被譲渡者 (grantee) (あるいは他の人) の死亡により終了するもので、 土地が第三者に譲渡されていてものことである。 あるいは定期不動産権 (term of years) -- 期間明示の賃貸 (a leas for a specified term) -- があり、 例えば定期土地賃借権 (estate for years) がある。 土地所有権 (fee) は相続の方法によっても制限があり得、例えば相続人限定 (entailment) によるものがあり、これにより限定相続土地所有権 (fee tail) となる。 これは伝統的には
のような譲渡の言葉で創設され、これは資産を相続できる人を制限する。 もしも相続人が見つからなければ、資産は元々の譲渡者 (grantor) の相続人に戻される。 大半の コモン・ロー (common law) の国々では法令により相続人限定は廃止されている。
単純土地所有権 (estate in fee simple) は合法的に譲渡できる土地の最大所有権である； これは土地で可能な最大の、権限、権力、特権、免責の集合体である。 単純土地所有権 (fee simple estate) の 3 つの特質 (hallmark) は 譲渡可能 (alienable)、 遺贈可能 (devisable)、 そして子孫に伝えられること (descendible) である。
権利移譲書 (conveyance) により 単純土地所有権 (fee simple) を創設するための一般相続 の言葉を必要とする規則は米国で法令により廃止された。 コモン・ロー (common law) で土地所有権 (estate) を単純土地所有権 (fee simple) で譲渡するためには、 譲渡証書あるいは遺言書には
を記述しなければならない。 これらの言葉が少しでもないものは限定された土地所有権 (estate) が譲渡された。
現代の譲渡証書 (deed) は通常、標準化された形式に従う。 遺言書が生涯土地所有権 (life estate) のような限定された土地所有権 (estate) を譲渡する意図を示さない限り、 遺言者が資産を単純土地所有権 (fee simple) で譲渡する意図があると仮定されている。
多くの司法管轄区 (jurisdictions) は生涯土地所有権 (life estate) を創設する可能性を保持している、もっともこれはまれである。 米国で生涯生涯土地権 (life estate) が最も普通に使用されるのは、 資産の使用を誰かに、この人の存命中に遺言書で与えること、 あるいは、譲渡者が売却後に譲渡者の存命中に資産を使用し続ける権利を留保するためである。 生涯土地使用権 (life estate) の所有者の死後の所有権は残余土地使用権 (remainder estate) と呼ばれる。 イングランドとウェールズでは単純土地所有権 (fee simple) は残存する唯一のフリーホールド土地所有権 (estate) である。 生涯土地使用権 (life estate) は エクイティ (equity, 衡平法) で創設されるのみで、資産の権利ではない。
米国では留保生涯土地所有権 (retained life estate) はしばしば 寄贈者によって使用され、資産を慈善団体への遺贈として 残す意図があるが、生存中には資産の使用を継続するものである。 寄贈者は資産の残余権 (remainder interest) の贈り物により、 税が控除され、寄贈者の死亡で、資産は検認にさらされることなく、組織に手渡される。 留保生涯土地所有権 (retained life estate) のギフト (gift) で、しばしば合意が必要とされることは: 寄贈者の存命中の、資産の許容できる使用、 固定資産税の支払い、 資産の維持などである。
単純土地所有権 (fee simple estate) の前の譲渡者が被譲渡者に何の条件も 付けなければ、権利 (title) は絶対単純土地所有権 (fee simple absolute) と呼ばれる。 絶対単純土地所有権 (fee simple absolute) は法により許可される最高の土地所有権 (estate) であり、 所有者に現在と将来に完全な所有権と義務を与える。 不動産の他の単純土地所有権 (fee simple estate) には解除条件付き単純土地所有権 (fee simple defeasible estate) (あるいは決定可能単純土地所有権 (fee simple determinable estate)) が含まれる。 解除条件付き土地所有権 (defeasible estate) が創設されるのは、 譲渡者が (譲渡証書で) 単純土地所有権 (fee simple estate) に条件を付ける時である。 特別なイベントが起きると、土地所有権はなくなるか、取り消される。 解除条件付き土地所有権 (defefeasible estate) には 2 つの形式がある： 決定可能単純土地所有権 (fee simple determinable) と その後の条件に依存する単純土地所有権 (fee simple subject to a condition subsequent) である。 もしも譲渡者が 「土地が公園として使用される限り A へ譲渡」 ("to A. as long as the land is used for a park") のように期間の言葉を使用すれば、 明記されたイベントが起きれば (この場合には、土地が公園以外に使用されれば)、 土地使用権は自動的に終了し、 譲渡者、あるいは譲渡者の土地使用権に復帰する； これは決定可能単純土地所有権 (fee simple determinable) と呼ばれる。 もしも譲渡者が 「しかし、もしもアルコールが提供されれば」 のような言葉を使用すれば、 譲渡者、あるいはその相続人は条件が起きれば介入の権利があるが、 土地使用権は自動的に譲渡者に復帰されることがない； これは その後の条件に依存する単純土地使用権 (fee simple subject to a condition subsequent) である。 米国の大半の司法管轄区 (jurisdictions) では、これらの概念 (concept) は法令により修正されている。 決定可能単純土地所有権 (fee simple determinable) は米国初期の コモン・ロー (common law) では 法廷により一般に好まれた。 最近この傾向が逆転し、米国の大半の法廷では単純土地所有権 (fee simple) は、 譲渡文書の言葉が不明である事態に気が付いている。
賃貸料や、類似した負担 (obligation) は単純土地所有権 (fee simple) の資産所有者は支払う必要がないとの 主張は部分的にしか正しくない。 例えば、レントチャージ (rentcharge) が存在して、フリーホールダー (freeholder) の賃貸料 (rent) に 随分と似た一定金額の支払いが要求されるかもしれない。 イングランドとウェールズはエステート課金 (estate charge) を課している。 米国では、単純土地所有権 (fee simple) の所有者には通常、資産税 (property tax) が 課せられ、これによる税収は地方自治体の一般資金に向けられる。 特別目的税 (special purpose taxes) と呼ばれる他の地方税の査定 (assessment) が、 インフラ改良 (infrastructure improvement) のような特別目的のために使用される 資産税に追加して査定されるかもしれない。 分譲マンション (condominium) として所有されている不動産 (real estate) は、 通常、 単純土地所有権 (fee simple) で同じように所有されているが 典型的には分譲マンション (condominium) の宣言の規則や、 分譲マンション協会 (condominium association) で作られる規則の支配下にあり、 例えば資産の共用部分を維持するために要求される毎月の手数料の支払いが必要である。 しかしながら、これらは土地と併存するコブナント (covenants running with the land, 不動産の所有者を結び付ける契約) として一般的に合法的に処理され、 単純土地所有権 (fee simple) で所有する不動産の家賃としてではなく、 金銭支払いの積極的義務 (affirmative duty) を課している。
fee (フィー) -- 土地使用の法律の権利； すなわち fief (フィーフ, 封土)。 simple -- 制限されないことを意味：
英単語の fee は究極的には インド・ヨーロッパ語族 (Indo-European) の語幹 (root) の *peku にさかのぼり、 これは移動可能な富、すなわち 牛 (cattle) を言及する。 ラテン語のペクーニア (pecunia) -- 金銭 -- もこの語幹 (root) に由来し、英語のペキューニアリー (pecuniary, 金銭の) になっている。 この語幹は現代ドイツ語のヴィー (Vieh) -- 牛 (cattle), 獣 (beast) -- に登場する。